📜 Artículo 114
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. (boe.es)
🧾 Interpretación y alcance
- Limitación temporal de los intereses garantizados
A menos que se pacte expresamente en contrario, la hipoteca sólo cubre los intereses correspondientes a:- Los últimos dos años anteriores, y
- La parte vencida del año en curso.
No se garantiza un periodo superior, incluso si la deuda tiene intereses pendientes más allá de ese plazo.
- Límite máximo legal de cinco años
Aunque se pacte algo diferente, la hipoteca no puede asegurar intereses por más de cinco años. Esto protege a terceros frente a gravámenes excesivos.
📝 ¿Por qué es relevante?
- Evita que los intereses acumulados a largo plazo generen una hipoteca “sorprendentes” o abusivas, ya que sólo cubre un periodo razonable.
- Da seguridad jurídica a terceros que pudieran adquirir el bien inmueble: pueden comprobar fácilmente hasta qué plazo están garantizados los intereses.
- Se complementó en 2013 (Ley 1/2013) con límites sobre intereses de demora para préstamos hipotecarios de vivienda habitual: no podrán exceder de tres veces el interés legal del dinero, aplicar únicamente sobre el principal pendiente y sin capitalización
✅ Conclusión
El artículo 114 establece una protección clara tanto para deudores como para terceros frente a una garantía hipotecaria excesiva. Impone límites temporales automáticos sobre los intereses y fija un techo máximo absoluto de cinco años, salvo pacto en contrario.